原创中原荟CENTALINECLUB
眼看8月26日深圳四十周年大庆就要来临，最近关于深圳的各种大礼包可谓传得沸沸扬扬。
先是在7月28日，东莞*府发布的《东莞市人民*府关于暂停滨海湾新区范围内各类建设行为的通告》；接着在7月29日，惠州惠阳发布了《惠州市惠阳区人民*府关于废止相关建设用地规划控制的通告》。
接连两条消息，一下就让深莞惠三城人民敏感起来了，引发了大家对深圳“扩容、扩权”的猜想。实际上，这两条通告就是规划用地而已。
一波未平一波又起，《中国科学院院刊》（年第7期）的文章《“十四五”时期，如何优化我国的行*区划设置？》明确提出：“支持深圳、青岛、大连、喀什升格为直辖市”。其实，中科院的专家只是学术建议和讨论话题，深圳今年不会成为直辖市。
虽然这些“扩容、扩权、直辖”的消息都已被一一辟谣，但是近日，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，可是一个不小的利好消息。
作为四大一线城市中面积最小的城市，深圳一直受困于“地少人多”以及由此推高的房价。此次土地管理“扩权”或有助于深圳增加住房建设供地，提高土地利用效率。
1、深八条：减少需求端，供应端尚未解决
深八条一出，深圳二手房网签量呈现断崖式下滑态势，深圳彻底成为本地刚需和改善的市场，购房需求一夜之间锐减。把投资客“扫地出门”的同时，也误伤了刚需。（相关阅读《求锤得锤！深圳楼市调控加码，全面解读新*背后逻辑》）
深八条虽然给火热的深圳市场打了一针“退烧针”，提高门槛减少潜在需求；但是这一系列的条文并没有触及供应端，从根本性解决深圳住房问题。
面积是深圳的硬伤，深圳的陆地面积只有.47平方千米。
毫无疑问，深圳太小了。
据深圳统计年鉴的数据，深圳常住人口从年的31万人增加到年的.9万人。再看人口密度，按智本社清和社长计算：深圳年常住人口密度为人/平方公里，远大于北京的、广州的和上海的。
日益增长的人口与长期供应不足的土地形成了尖锐矛盾。
2、50%生态红线、30%工业区块线的限制
土地供应少，不仅指的是土地面积小，根本是指住宅用地面积小。
深圳在年制定的《城市建设与土地利用十三五规划（-）》要求：到年深圳的基本生态控制线大约占深圳平方公里的一半，此外工业用地占建设用地比重不宜低于30%。（相关阅读《任泽平：深圳亟待加大供地，避免陷入中国香港的产业空心化》）
在现行土地管理制度下，即使缩小生态保护范围，深圳开发建设仍需大量建设用地指标，这有待跨区域配置。
值得一提的是，深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。根据证券时报的统计：过去十年，深圳住宅用地成交面积为.5万平米，位居国内个城市的倒数第4，不到北京10%，上海5.8%。
那么，为什么深圳宁愿把仅有稀缺的土地划拨给工业，也不多划拨一些给供给严重失衡的住宅市场？
要知道，写字楼的存量已经严重过剩了。
①深圳作为一座创新科技之城，是由无数个小微型企业慢慢发展起来的，通过大量供应降低企业租赁成本，可以避免企业外流，同时鼓励企业做大。
②充足的工业用地保障，大力发展高科技，才能促进产业结构不断优化，实现持续的转型升级。毕竟，如果写字楼最后真的过剩了，商改住很容易，但是住改商就非常麻烦了。
③房地产是融资的重要抵押物，很多金融资产都是在这之上建立的，然后进行加杠杆与证券化。其估值影响城市金融业的起跑线，而金融业的繁荣将为高科技产业提供丰富的融资需求。
受制于这两条控制线，住宅用地的紧缺便也成为了深圳房价高涨的背后推手。
3、自然资源部印发意见函，深圳将获得更高的土地统筹权限
近日，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》（下称《意见》），专门针对深圳列出了几条与扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项。
广东省住房*策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这实际上是在土地管理上给予深圳一定的放权，主要是为了让深圳更好地灵活处理地方用地的自主权。
此次《意见》扩大了深圳土地自主管理权限，深圳或将在更大的范畴内获得土地统筹空间。其中关于深圳的相关内容，尤为引人注目。
支持深圳取得相关法律授权，在国土空间规划编制完成后，可探索按规划期实施总量管控模式；
支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准；
探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制；
探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准，以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法；
探索国有土地使用权到期后续期的操作路径；探索高度城市化地区耕地和永久基本农田分类保护利用新模式。
4、小结：后续*策利好有望接踵而至
时值深圳经济特区建立40周年和先行示范区建设一周年，自然资源部印发的《意见》，深圳或将在更大的范畴内获得土地统筹空间。
除此之外，近日深圳还有一些不小的利好作为40周年大礼包的前奏而来，如：7月31日，广东省地方金融监管局等七部门联合印发《关于贯彻落实金融支持粤港澳大湾区建设意见的实施方案》以及8月4日，国家发展改革委发布的《关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复》等等。
不难发现，最近国家有关部委、广东省有关部门动作频频。对此，市场人士预期，一系列的*策利好将纷至沓来，一系列的改革实践将在深圳一一涌现。
8月26日马上就要到来了，让我们一起拭目以待。
注：数据来源于国家统计局及相关行业平台